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鸡肋地下室成开发商敛财利器

2019-10-09 21:41:44来源:励志吧0次阅读

  鸡肋地下室成开发商敛财利器?

  食之无味,弃之可惜 ,说的正是商品房的地下室。

  针对地下室渗水,目前开发商一般采取室内水泥浇灌等方式来弥补,但治标不治本。

  纵观南京近期交付的楼盘,带地下室的越来越多。业内人士分析,目前开发商设计出来的地下室大多既可计算产权面积,可合法交易,又不占用建筑容积率,是开发商最热衷的 额外收益 之一。但相比地上部分而言,地下室的工程造价更高,难度更大,往往是渗水、返潮等工程质量问题的重灾区。受制于通风采光条件,大部分地下室皆无法作为正常居住空间使用。

  然而,为吸引购房者,开发商通过样板房给出美轮美奂的装修参考,并将地下室价格较正常房源减半,导致目前仍有不少追求性价比的客户趋之若鹜。

  低成本,低售价

  产权地下室盈利空间可观

  据不完全统计,目前南京在售的有数十家知名楼盘拥有带地下室、半地下室的一楼房源,涵盖多层、小高层、高层等多种业态。按照《建筑工程建筑面积计算规范》(2010版)3.0.5条规定,地下室或半地下室层高在2.2米以上者,计算全部建筑面积,若层高不足2.2米的则计算一半建筑面积。这意味着,南京市场在售楼盘的地下室大多具备产权,可与一楼房源合法捆绑销售(由人防工程地下空间、公共用途地下空间改造过来的地下室皆不在此讨论之列),而其价格一般只有正常房源的一半。

  同时,业内人士透露,产权地下室不但可按建筑面积正常销售,而且不占用项目总体的建筑容积率。东南大学建筑设计院建筑一所所长钱峰介绍,容积率的准确定义是 项目用地范围内地上总建筑与项目总用地面积的比值 ,而地下的总建筑面积(包括地下车库、地下室等),皆不计入容积率。

  对此,丁渤验房机构验房师丁渤表示: 为了追求利润最大化,现在开发商一般会把容积率做满,如一块10万㎡的地,容积率为2.0,则地上部分的建筑面积最多允许达到20万㎡。地下室则是这20万㎡之外的部分,无需分摊地价,其盈利空间甚至比地上部分更高。

  既渗水,又发霉

  七成地下室成维修老大难

  产权地下室看似物美价廉,却常常在交付后引来业主的投诉。业内人士直言,地下室在建筑工程技术方面的要求比地上部分更为严格,难度也更大,但目前市场的整体水平却并不能做到很好的防水防潮处理,导致渗水、返潮成为地下室的老大难问题。

  有多年验房经验的丁渤告诉: 大多数地下室都存在问题,其中渗水、返潮的比例近70%。 方正验房机构的验房师也表示,相比于其他楼层,地下室的渗水问题往往更顽固,基本不可根治, 其原因在于,防水层必须做在 迎水面 ,所以地下室的迎水面在外墙表面。而住宅外墙结构从外到内依次为装饰砖、外墙涂料、外墙保温层、砂浆粉刷层、外墙防水层、外墙砖,这意味着,要彻底解决地下室渗漏问题,开发商需要把建筑物周围的土方全部挖开,再把楼体的外衣一层层剥落,重做防水层,然后再层层修复墙体结构,这几乎是一项不可能实现的任务。目前地下室出现渗水后,开发商最常见的处理办法是室内进行水泥浇灌等方式来弥补,但这是治标不治本的。

  另有验房师透露,部分开发商因为地下室未做保温层,导致水汽容易在室内凝结,加上地下室本身采光通风效果差,极易发生霉变。

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